媒介契約について

業者に媒介（仲介）・代理を依頼するとき

媒介（仲介）・代理の依頼

宅地・建物を売却する場合は、不動産業者に媒介・仲介（取引の相手を探してもらうことです。）又は代理を頼むのが普通です。業者は媒介・代理の依頼を受けた場合は、その内容を書面（媒介・代理契約書）にして交付することを義務づけられています。

媒介契約の種類

媒介契約には３種類あり、依頼者が選択します。それぞれに特徴がありますので、どれが自分に合うか検討して依頼して下さい。

いずれの場合も、媒介契約の有効期限は３ケ月以内です。（依頼者の申し出により更新できます。）また、業者が媒介の依頼を受けた不動産の価額について意見を述べるときは、取引事例と比較するなど合理的な方法でその根拠を示さなければなりません。

種類・概要	依頼者の義務	業者の義務
専任媒介契約この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。	■ 他の業者にかさねて媒介を依頼　　しない。 ■他の業者の媒介によって契約した　場合は違約金、依頼者みずから　が発見した相手方と契約した場合　は媒介契約の履行のために要し　た費用を支払う。	■指定流通機構への物件登録義務を　負い、売買契約の成立にむけて積極　的　に努力する。 ■２週間に１回以上、業務の処理状況　を文書でに報告する。
専属専任媒介契約この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけたときも貫社の媒介により売却します。	■他の業者にかさねて媒介を依頼　しない。 ■依頼者がみずから発見した相手　方と契約できない。他の業者の媒　介によって契約した場合・依頼者　み　ずから発見した相手方と契約　した場合は、違約金を支払う。	■指定流通機構への物件登録義務を　負い、売買契約の成立にむけて積極　的に努力する。 ■１週間に１回以上、業務の処理状況　を文書でに報告する。
一般媒介契約この家を売って欲しい。ただし他の業者にも依頼しています。（業者名を明らかにする明示型と、明らかにしない非明示型があります。	（明示型） ■他の業者にかさねて媒介を依頼　できるが、その名前を明示する。 ■他に依頼した業者の媒介によっ　て契約した場合、依頼者みずから　が発見した相手方と契約した場合　は、依頼した業者に通知する。 ■上記の通知を怠った場合、明示　　していない業者の媒介によって　　契約した場合は、業者に対して　　媒介契約の履行のために要し　　た費用を支払う。
（建設省が定めた標準媒介契約約款による）

業者に支払う報酬額
■業者に支払う報酬の限度額は国土交通省告示で定められています。　　　　　　ただし、報酬に消費税がかかる場合は、上限額に消費税相当額を加えた額が上限額となります。消費　　　税の計算の基礎となる取引代金の額は、代金にかかる消費税相当額を含まない本体価絡（税抜き価　　　格）となります。
■実際の報酬額は、この限度額以内で話し合いで決めます。
■この報酬は、売り手買い手の両方がそれぞれ媒介をした業者に支払います。
■売買・交換の媒介の報酬額

売買価格	報酬額（売買価格×％）
２００万円以下の場合	売買価格の５％以内
４００万円以下の場合	２００万円までの部分について５％以内２００万円をこえる部分について４％以内
４００万円をこえる場合	２００万円までの部分について５％以内２００万円をこえ４００万円までの部分について４％以内４００万円をこえる部分について３％以内

（例）売買価格１，０００万円の物件の場合
０～２００万の部分………… ５％　10万
２００万～４００万の部分…… ４％　 8万
４００万～１，０００万の部分……３％　18万
合計３６万円以内と計算します。

　　　　業者は、次の簡易計算で算出します。

■簡易計算法（取引額が400万円をこえる場合）
　　　（消費税抜きの取引額×３％＋６万円）×１０８％以内

　　　（例）弊社が売買価格１，０００万円の物件を媒介した場合の報酬額
　　　　（１，０００万円×３％＋６万円）×１０８％＝３７．８万円